Cosa spetta al proprietario e cosa all inquilino

Quali spese spettano all’inquilino e quali al proprietario.

Sia che si prenda una casa in affitto, sia che decidiamo di darla in affitto, è necessario capire quali spese spettano all’inquilino e quali al proprietario. L’individuazione di queste ultime, non è sempre facile.

Spesso infatti, l’individuazione di queste spese e la loro imputabilità nell’ambito dei doveri del proprietario o dell’inquilino è molto spesso oggetto di contrasti tra le parti. Vediamo oggi di fare un po’ di chiarezza e di capire quali spese spettano all’inquilino e quali al proprietario.

• Casa in affitto: la ripartizione delle spese
• Quali spese spettano all’inquilino e quali al proprietario

Casa in affitto: la ripartizione delle spese

La prima cosa da fare è vedere quanto riportato nel contratto di locazione.  Le due parti, infatti, possono aver specificato un particolare accordo inerente la ripartizione delle spese specificando il tutto all’interno del contratto di locazione.  Diversamente, di norma, viene inserito quanto previsto dalla legge. E in questo caso si fa riferimento agli articoli 1576 del Codice Civile.

L’articolo 1576 del Codice Civile afferma, che spettano al conduttore (inquilino) le spese di piccola manutenzione. Mentre competono al locatore le spese per le riparazioni necessarie, che permettono all’immobile di servire all’uso per cui è locato, generalmente quelle di straordinaria manutenzione.

Il proprietario deve eseguire, dunque, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccetto quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.  Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore dell’inquilino.

Di norma sono a carico del padrone di casa i guasti che interessano l’immobile o parte di esso.  Si tratta di spese relative ad esempio, gli infissi esterni dell’immobile, gli impianti interni alla struttura del fabbricato, il rifacimento del manto di asfalto del lastrico solare.  L’obbligo a carico del locatore, tuttavia, non sussiste se si tratta di riparazioni causate dal conduttore per dolo o colpa o da un familiare o da un dipendente del conduttore.

In caso di mancata riparazione dell’immobile locato, Il conduttore ha diritto al risarcimento del danno stante l’obbligo del locatore di provvedere alle riparazioni eccedenti la normale manutenzione. Il conduttore deve curare la manutenzione dell’immobile e la sua conservazione, facendo fronte alle relative spese. Su di lui ricade l’ordinaria amministrazione ossia le riparazioni che derivino dai deterioramenti dovuti all’uso quotidiano dell’immobile.

In qualità di esperti di economia e fisco del team Proiezionidiborsa il nostro consiglio in presenza di interventi urgenti è di darne immediata comunicazione al locatore, cosi da poterne chiedere il rimborso pur provvedendone personalmente.

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Locazione e conduzione: come ripartire le spese

Quando si affitta un immobile si sa che alla locazione vanno sommati i costi di gestione (condomino), premesso che un buon

contratto di locazione dovrebbe prevedere il più dettagliatamente possibile "chi paga cosa", non sempre locatore e conduttore sono d'accordo su chi debba intervenire nei casi non inclusi nel contratto, in queste circostanze ci si aiuta con quanto previsto dalla legislazione.

Detto che il locatoreha l'obbligo di consegnare l'immobile in buone condizioni e senza pendenze da risolvere, l'art. 1576 del codice civile, stabilisce che al conduttore (inquilino, affittuario, affidatario, ecc.) spettano le spese di piccola manutenzione, mentre al locatore (proprietario, padrone di casa, ecc.) spettano le riparazioni più importanti, se non previste a carico del conduttore.

Semplice da dire, ma più difficile da far conciliare alle parti quando si deve entrare nei dettagli dell'intervento, meglio stabilire pertanto criteri generali di suddivisone delle spese tra proprietario e inquilino iniziando dalla classificazione per tipologia di interventi.

Dato atto che in linea generale il proprietario deve sostenere le spese di manutenzione straordinaria, mentre all'inquilino spettano gli interventi di ordinaria manutenzione, un primo punto di chiarimento arriva dalla legge 392/78 sulle locazioni degli immobili urbani, che fissa gli oneri ricorrenti a carico dell'inquilino. In particolare:

◊ spese per la pulizia dello stabile,

◊ spese per l'uso delle utenze (luce, acqua, gas, telefono),

◊ spese per la climatizzazione (riscaldamento e condizionamento),

◊ spese per lo spurgo di pozzi neri,

◊ spese per la fornitura dei servizi comuni,

◊ spese di manutenzione ordinaria dell'ascensore,

◊ spese di portineria in misura del 90% del totale (per stabili con portiere),

Fuori dalle tipologie previste però, può essere poco agevole capire se un certo intervento rientra nella manutenzione ordinaria o straordinaria, e quando per controversie irrisolte arriva a pronunciarsi la Giurisprudenza, scaturiscono nuove fattispecie che vanno ad aggiungersi ai principi generali.

Un pronunciamento della Corte di Cassazione ad esempio, ha chiarito che il "rifacimento della facciata condominiale" rientra nelle spese straordinarie, e come tale si pone a carico del proprietario.

Per schematizzare il concetto dunque diventa utile una distinzione tra spese condominiali comuni, a carico dell'inquilino, e spese correlate in modo più diretto alla manutenzione dell'abitazione a carico del proprietario.

♦ Spese condominiali comuni a carico dell'inquilino:

- condizionamento e riscaldamento,

- costi di piccola manutenzione,

- fornitura di acqua,

- fornitura di energia elettrica,

- fornitura di gas,

- mantenimento di strutture e rivestimenti (pavimenti, pareti, soffitti),

- manutenzione dell'ascensore,

- riparazione dell'impianto elettrico (prese, interruttori, lampadine, ecc.),

- riparazione dell'impianto idrico (rubinetteria, scarichi, ecc.),

- riparazione degli apparecchi di servizio di riscaldamento e condizionamento,

- servizi di pulizia,

- spese di riparazione per normale deterioramento del bene,

- utenze audio-video,

- utenze telefoniche,

in sintesi, tutte le spese di gestione ordinaria degli spazi condivisi usufruiti dall’inquilino.

♦ Spese di manutenzione a carico del proprietario:

- adeguamento dell'immobile a nuove normative,

- casi fortuiti,

- eventi derivanti dalla vetustà del bene,

- eventi non dipendenti dall'ordinaria manutenzione,

- eventi non programmati e imprevedibili,

- rifacimento degli impianti,

- rifacimento delle facciate,

- messa in conformità dell'immobile alle normative vigenti,

in sintesi, tutte le spese di gestione straordinaria, salvo accordi diversi sottoscritti nel contratto di locazione.

Va detto che il responsabile verso il condominio è sempre il proprietario, ed è legalmente perseguibile se l'affittuario non paga la quota condominiale. In tal caso il proprietario deve pagare la cifra dovuta, rivalendosi sull'inquilino che avrà 60 giorni per sanare. Persistendo il mancato pagamento per oltre due mensilità, il proprietario può chiedere la risoluzione del contratto.

Manutenzioni "non classificate" tuttavia restano sempre soggette a interpretazioni diverse, spesso infatti è difficile persino determinare se un certo intervento si è reso necessario per l'uso prolungato fatto dall'inquilino, o per la vetustà dell'immobile. In tali casi, quando l’origine del problema non sia chiaramente determinabile, la normativa prevede che la competenza si basi sull'utilizzo fatto dei locali, e quando neppure questo consente di stabilire di chi sia la competenza, per legge la spesa spetta al conduttore.

L'inquilino che viceversa sia stato costretto ad affrontare spese per riparazioni urgenti di competenza del locatore, può chiederne il rimborso comunicando e documentando prontamente i costi sostenuti.

Nei casi di controversia comunque, quando non sia stata opportunamente predefinita una corretta attribuzione tra le parti, un contributo a determinare le giuste competenze può venire dalla consultazione dell'allegato "G" al D.I. n. 30/12/02 pubblicato l'11/04/03. Vedi allegato "G"

Un ulteriore aiuto può venire dalla tavola sottostante che sintetizza una serie di casistiche. Vedi tavola

Tavole sintetiche di ripartizione delle spese condominiali tra proprietario e inquilino

1. Spese singole - applicabilità: interno dell'appartamento (P = proprietario, I = inquilino)

2. Spese collettive - applicabilità: stabile e parti comuni (P = proprietario, I = inquilino)

Nota: Regole generali adottabili ove non incluse nel contratto di locazione e/o in assenza di diversi accordi tra le parti

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