Contratto di locazione breve con finalità turistica

L'affitto turistico

Cominciamo con il definire l'affitto turistico in modo da centrare esattamente l'argomento. Come accennato, il contratto di affitto turistico è una tipologia di contratto particolare, atipico, che risponde a delle esigenze precise ovvero è studiato appositamente per chi cerca casa per brevi periodi, per trascorrere le vacanze o per chi cerca una dimora per un viaggio particolare legato allo studio o al proprio lavoro o, ancora, per un soggiorno curativo in un posto particolare (vedi ad esempio le località termali). Insomma, è un contratto che prevede il godimento dell'immobile locato per un periodo limitato e ben definito nel tempo che sarà indicato, appunto nel contratto stesso di locazione.

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Questa particolare tipologia di contratto è regolata dagli articoli 1571 del codice civile e successivi, dalla legge sugli immobili urbani così come modificata dal Codice Turismo - Decreto Legge n. 79/2001 - e dal D.Lgs. n. 50/2017 che è stato successivamente convertito in legge e nello specifico la legge n. 96/2017 sul regime fiscale delle locazioni brevi. Proprio quest'ultima legge, tra l'altro, ha inserito ed introdotto alcuni adempimenti a carico degli agenti immobiliari e dei conduttori con particolare riferimento ai contratti di locazione di breve durata - ovvero inferiori ai 30 giorni - sottoscritti fra privati.

C'è da fare, inoltre, una distinzione fra l'uso vacanze nell'affitto turistico - ovvero coloro che ogni anno affittano lo stesso immobile nello stesso periodo di tempo - e l'uso turistico puro ovvero coloro che affittano un determinato immobile per un certo periodo di tempo senza ulteriori ripetizioni.

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L'affitto turistico è anche detto "puro" perché regola il godimento dell'immobile ma non le forniture dei servizi accessori perché è vietato per legge conteggiare e pattuire ciò in questo tipo di contratto.

Affitto turistico: cosa deve contenere il contratto

Il contratto di affitto turistico, per essere valido, deve riportare le seguenti indicazioni:

• la tipologia di immobile dato in locazione così come indicato nel catasto;
  
• il canone d'affitto che viene corrisposto. Normalmente questo viene indicato annuale e poi viene frazionato e molto spesso viene chiesto il pagamento anticipato;
• lo scopo che deve avere il contratto stipulato ovvero se viene concesso in locazione per uso turistico, uso vacanze o uso weekend;
• la durata del contratto ovverto il periodo nel quale il conduttore può ususfruire della piena disponibilità del bene concessogli in locazione;
  
• l'arredamento: se l'immobile viene consegnato ammobiliato, deve essere presente un elenco dei mobili presenti all'interno dell'abitazione. Questo elenco, che normalmente viene redatto su fogli a aprte rispetto al contratto, serviranno al locatore per verificare, a fine rapporto, se tutti i mobili sono ancora presenti o se qualcuno di questi è stato danneggiato;
• la caparra cioè la somma versata dal conduttore o affittuario a garanzia della sua serietà e della serietà dell'impegno preso nei confronti del proprietario di casa. La caparra non può essere utilizzata in conto pigione. Sul discorso caparra c'è da fare un po' di chiarezza. Innanzitutto andrebbe chiamata cauzione; non è obbligatoria anche se è consuetudine chiederla per essere coperti da eventuali risarcimenti di danni. Non ci sono minimi e massimi per la cauzione e questo aspetto è lasciato al libero arbitrio delle parti e viene di comune accordo concordato e, come detto, indicata sul contratto di locazione. La caparra, inoltre, può essere confirmatoria o penitenziale: nel secondo caso questa si perde in caso di recesso anticipato, nel primo caso, invece, si perde lo stesso ma lascia la possibilità al locatore di poter chiedere eventuali danni.
  
• il recesso ovvero la possibilità di recedere anticipatamente dal contratto da parte del conduttore;
• altre richieste come, ad esempio,il divieto di portare animali in casa o il divieto di fumare all'interno dell'abitazione, di ospitare altra gente o di fare rumori dopo una certa ora della sera.;
• la cedolare secca ovvero la possibilità di avere un regime fiscale agevolato alternativo all'IRPEF. Questo regime, chiamato appunto cedolare secca, prevede un'aliquota agevolata al 21% ed è applicabile esclusivamente al reddito generato dalla locazione in questione.

La tassa di soggiorno sull'affitto turistico

La legge n. 96/2017 che riguarda in particolare i contratti con durata inferiore ai 30 giorni, stabilisce che a questi debba essere applicata una tassa di soggiorno anche da parte di privati che danno in affitto la propria abitazione. E' il singolo Comune a decidere in maniera autonoma e libera se istituire o rimodulare la tassa di soggiorno che può arrivare ad un massimo di 5€ per ogni notte di soggiorno in quella città a persona.

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Il periodo che viene tassato, comunque, non supera normalmente i 7 giorni e, dunque, se si sta per più di sette giorni nella stessa città (ma con un contratto di durata inferiore ai 30 giorni) non si dovrà pagare questa tassa per ogni giorno di permanenza ma solamente per la prima settimana di permanenza nel Comune. Essendo una tassa decisa dal singolo Comune, però, per saperne di più bisogna sempre fare riferimento alle leggi locali.

Inoltre, la legge prevede che sia il locatore a doversi far carico di riscuotere questa tassa nel momento in cui affitta il proprio immobile: sia esso un privato cittadino che chi possiede una struttura B&B sia chi affitta, per esempio, attraverso l'uso di piattaforme come Airbnb. Il locatore, dunque, che diventa riscossore della tassa, deve chiederla all'arrivo del conduttore e deve rilasciare una ricevuta che riporti:

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1. ​l'importo pagato;
2. il periodo di soggiorno e le persone che usufruiscono dell'immobile.

Questa ricevuta può essere preparata dal singolo locatore o si può stampare prendendo spunto da alcuni modelli prestampati che i vari Comuni mettono a disposizione.

Affitto turistico: il contratto deve essere registrato?

Spesso, locatore e conduttore devono fare i conti con l'Agenzia delle Entrate in merito a come ci si deve comportare con le registrazioni dei contratti. Il contratto di affitto turistico, dunque, va registrato presso l'Agenzia delle Entrate? Non sempre. Se, infatti, la durata del contratto è inferiore ai 30 giorni, la registrazione all'Agenzia delle Entrate non è obbligatoria. Se la locazione, invece, supera la durata di un mese, allora deve avvenire entro 30 giorni da quando è stato firmato da entrambe le parti.

Va anche detto, comunque, che ogni contratto, per lungo o corto che possa essere la sua durata, andrebbe sempre registrato in forma scritta. La forma scritta del contratto, infatti, è l'unica forma che ha un valore legale in caso di controversie fra le parti oggetto del contratto stesso.

Fonti normative

• articoli 1571 del codice civile e successivi​;
• Codice Turismo - Decreto Legge n. 79/2001;
• D.Lgs. n. 50/2017 convertito in legge n. 96/2017 Regime fiscale delle locazioni brevi.

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