Quali sono gli elementi accessori del contratto di compravendita

Il contratto di compravendita – indice:

• La disciplina
• Il corrispettivo
• Quando il contratto è concluso
• Il “sinallagma”
• Gli effetti
• La forma
• Modello di compravendita

Il contratto di compravendita, disciplinato nel nostro codice civile all’art. 1470 c.c., è il contratto attraverso il quale una parte (il “venditore” o “alienante”), trasferisce la proprietà di un bene o di un altro diritto a un’altra parte (il “compratore” o “acquirente”), la quale si obbliga a pagare un corrispettivo (il “prezzo”).

Il contratto di compravendita nel codice civile

Recita sinteticamente il codice che

la vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo

lasciando fin d’ora intendere di poter inserire tale ipotesi contrattuale all’interno dei contratti consensuali e traslativo, ovvero quelli che attuano il trasferimento o la costituzione di un diritto.

Come vedremo, elemento essenziale è il prezzo, che generalmente consiste in una somma di denaro, differenziandosi così dalla permuta, in cui invece vengono scambiati due beni.

Corrispettivo del contratto di compravendita

Per sua definizione codicistica, il contratto di compravendita è un contratto che ha nel carattere della corrispettività uno dei suoi punti essenziale.

In altri termini, la compravendita è un contratto a titolo oneroso, valutato che entrambe le parti protagoniste del contratto (il venditore e il compratore) ricevono un vantaggio economico dalla loro prestazione, rappresentato dal pagamento di un prezzo determinato o determinabile.

Valutato quanto sopra, affinché si possa correttamente configurare un contratto di compravendita, diventa essenziale che il compratore in esso si impegni a pagare un prezzo espresso e corrisposto in quantità di moneta: come abbiamo avuto modo di rammentare qualche riga fa, nell’ipotesi in cui invece la controprestazione avesse ad oggetto un bene di altro tipo, non si tratterebbe più di compravendita, bensì di permuta, con disciplina parzialmente differente rispetto a quella oggi in esame.

Come si perfeziona il contratto di compravendita

Il carattere di onerosità non è, intuibilmente, l’unico elemento che contraddistingue il contratto in esame.

Affinché si possa comprendere come si perfezioni correttamente, è infatti bene rammentare che il contratto di compravendita è negozio “consensuale”, che si perfeziona con il semplice raggiungimento dell’accordo tra le parti, rappresentante elemento sufficiente per poter ritenere valida la conclusione del contratto, senza che sia necessaria la consegna della cosa (in ciò differenziandosi pertanto dal contratto “reali”, come il deposito).

Il carattere sinallagmatico del contratto di compravendita

Tra gli altri caratteri che permettono di configurare correttamente il contratto di compravendita, riveste particolare importanza quello dell’esistenza del vincolo sinallagmatico, valutato che le prestazioni sono corrispettive, ovvero trovano la loro causa l’una nell’altra.

È proprio dall’esistenza di tale vincolo che, a loro volta, discendono numerose conseguenze sotto il profilo giuridico, come ad esempio l’applicabilità dell’istituto della risoluzione contrattuale.

Gli effetti della compravendita

Il principale effetto che viene determinato dal perfezionamento del contratto di compravendita è rappresentato dal trasferimento del diritto dal venditore al compratore. È proprio per questo motivo che il contratto – non “reale” – è comunque “ad effetti reali”. Nel caso in cui l’oggetto del contratto di compravendita è generico, l’effetto traslativo viene prodotto con la consegna all’acquirente, o con la consegna al vettore se si tratta di merci da trasportare.

Non sono rari però i casi in cui l’effetto traslativo (cioè l’effetto che produce l’acquisto del diritto da parte dell’acquirente) viene differito in un secondo momento, evidentemente successivo al perfezionamento dell’accordo: ne deriva che in questi casi l’unico effetto che si determina fin dalla stipula del contratto è in realtà il sorgere di una o più obbligazioni, solitamente in capo al venditore, cui corrispondono speculari diritti di credito in capo al compratore. È il caso, tra gli altri, delle vendite a effetti obbligatori, o vendite obbligatorie.

La forma della compravendita

La forma della compravendita è libera, nel senso che non sono richieste forme predeterminate (come quella scritta) a motivo della validità dell’accordo negoziale. Da ciò ne deriva che la volontà di concludere la compravendita può manifestarsi oralmente, o per comportamenti concludenti.

Rimane però inteso che in alcune ipotesi, individuate principalmente a seconda della natura dell’oggetto di scambio, la legge imponga la forma scritta ad substantiam, a pena di nullità: si pensi, tra gli altri, al trasferimento della proprietà di un bene immobile, per il quale è richiesto un atto pubblico.

Intuibilmente, quanto sopra non fa venir meno la possibilità di valutare la convenienza a ricorrere alla forma scritta, al fine di ridurre i margini di errata interpretazione delle proprie volontà.

Si dia uno sguardo, ad esempio, al seguente modello di preliminare di compravendita, da personalizzare liberamente a seconda delle proprie esigenze.

Torneremo invece a parlare di compravendita nei prossimi giorni, con nuove guide dedicate.

Modello di compravendita

Tra

…………………., nato/a il …………….. a ……………………e residente in ………………….. via …………… n. .. (c.f…………………..) (di seguito denominato promittente venditore)

e

…………………. nato/a il …………….. a ……………………e residente in ………………….. via …………… n. .. (c.f…………………..) (di seguito denominato promissario acquirente)

con la presente scrittura privata, a valersi fra le parti a tutti gli effetti di legge, i predetti convengono e stipulano che:

il promittente venditore è proprietario del seguente bene così identificato:

……………… descrizione del bene, con indicazione di ogni dato utile per la sua individuazione …………..

il promittente venditore promette di vendere al promissario acquirente che promette di acquistare il sopra descritto bene al prezzo di euro ………….. (indicare in cifre e in lettere)

il venditore dichiara che il bene ceduto è libero da qualsiasi vincolo, pignoramento o ipoteca

il bene sarà venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova e il trasferimento di proprietà avverrà con (indicare la forma del contratto, es. scrittura privata o atto notarile) da stipularsi entro e non oltre il …………………. termine che le parti dichiarano essere essenziale.

il pagamento del prezzo, la consegna del bene e l’immissione nel possesso avverranno (indicare data o evento dal quale scaturirà il pagamento del prezzo concordato).

Al momento della firma della presente scrittura viene versata una caparra / anticipo / altro di euro ……. (eventuale)

Letto, approvato e sottoscritto

Luogo, data

Firma delle parti

Avv. Bellato – diritto civile e contrattuale

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