Contratto di locazione di area destinata a parcheggio

Dino40 dice:

Io ho fatto una domanda all'autore della discussione e non certo ad altri.  

Dino, mi scuso se hai voluto interpretare questa mia risposta come una inopportuna ingerenza, ma questo è un forum pubblico e chiunque è titolato ad esprimere il proprio parere circostanziato e civile in risposta a qualunque messaggio, a prescindere dal destinatario presunto. Tra l'altro anche tu stesso hai certamente messo in atto più e più volte tale comportamento senza che ti venisse contestato nulla, come in effetti è giusto che sia.

E, per rispondere alla tua domanda, se nel contratto non è specificato nulla, il conduttore dovrà comunque rispettare la destinazione del giardino in uso esclusivo, e non è che esistano tante altre opzioni con tali presupposti.

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Sentenza del Tribunale di Napoli su aree di parcheggio e nullit� di contratti di locazione in violazione della L. 765/67

Aree di parcheggio e nullit� di contratti di locazione in violazione della L. 765/67 all'esito dell'udienza del 4.11.2002, nella causa iscritta al N. 18239/2002 (gi� n. 17024/2002) del Ruolo Generale Affari Civili Contenziosi, vertente TRA Tizio, Caio e Sempronia, tutti elettivamente domiciliati in Napoli, alla via alfa, presso lo studio dell'Avv. Luigi De Manes che li rappresenta e difende giusta procura a margine dell'atto introduttivo del giudizio. INTIMANTI E Mevio, elettivamente domiciliato in Napoli, al Vico Vasto a Chiaia n. 29, presso lo studio degli Avv.ti Antonio B. e Modestino B. che lo rappresentano e difendono giusta procura in calce alla copia notificata dell'atto introduttivo del giudizio. INTIMATO avente ad OGGETTO: FINITA LOCAZIONE. sulle seguenti CONCLUSIONI: per Roberto Mattei, Giuseppe Caramanna e Bianca Caramanna, dichiararsi cessata la locazione de qua al 3.5.2002, fissandosi, al contempo, la data della esecuzione. Con vittoria di spese, diritti ed onorario. Per lo Stravino, previa revoca dell'ordinanza di rilascio del 26.6.2002, rigettarsi l'avversa pretesa perch� infondata. Vinte le spese. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di intimazione e rituale citazione per la convalida, Roberto Mattei, Giuseppe Caramanna e Bianca Caramanna, premesso di essere esclusivi comproprietari del suolo sito in Napoli, al Vico Vasto a Chiaja n. 24/C, delimitato da muro di recinzione e dotato di cancello automatizzato di accesso alla pubblica via; che detto suolo era destinato a parcheggio autoveicoli ed all'uopo era suddiviso in aree di parcheggio per ogni singolo autoveicolo, ciascuna delle quali era specificamente individuata con segnaletica orizzontale nonch� numerata; che l'area predetta costituiva una unit� immobiliare assolutamente autonoma e senza alcun vincolo di pertinenzialit� con gli immobili e/o condomini circostanti; che il posto auto n. 12 era stato concesso in locazione a Clemente Stravino, giusta contratto, di durata annuale, del 4.5.99, registrato il 18.5.99; che, con raccomandata a.r. del 22.1.2002, era stata inviata al conduttore la disdetta per la data del 3.5.2002, intendendo gli istanti conseguire la libera disponibilit� della descritta porzione immobiliare; tanto premesso, citavano lo Stravino innanzi al Tribunale di Napoli onde sentir convalidare la intimazione di sfratto per finita locazione nei suoi confronti alla data appena indicata. Instauratosi il contraddittorio, si costituiva quest'ultimo contestando l'avversa pretesa e sostenendo, tra l'altro, di condurre in fitto il menzionato posto auto ininterrottamente dal 1973, da quando cio� aveva ottenuto in locazione, dall'ing. Oreste Sallustro, l'appartamento sito nel condominio dell'edificio di Vico Vasto a Chiaja n. 29, primo piano, interno n. 2, successivamente comprato nel 1985; che, con l'acquisto del suddetto appartamento, l'ing. Sallustro gli aveva garantito la prosecuzione del possesso del posto auto nell'area di parcheggio sita al civico n. 24 di Vico Vasto a Chiaja, destinata, sin dalla ristrutturazione dell'edificio contraddistinto con il civico n. 29, all'uso degli inquilini e proprietari del suddetto stabile; che il contratto di locazione invocato da controparte era soltanto l'ultimo di una lunga serie che gli intestatari dell'area di parcheggio periodicamente si erano fatti sottoscrivere ed era servito, come i precedenti, ad aggiornare il relativo canone mensile; che, contrariamente a quanto ritenuto dagli intimanti, l'area in questione era pertinenza dell'edificio contraddistinto dal civico n. 29, ristrutturato nel 1968 - 1969 con licenza edilizia rilasciata ai sensi della legge 6.8.1967, n. 765, che, all'art. 18, stabiliva che ogni edificio doveva essere provvisto di spazi per il parcheggio in misura non inferiore ad un mero quadrato per ogni venti metri cubi; che, pertanto, i comproprietari del fabbricato di Vico Vasto a Chiaja n. 29 erano riusciti ad ottenere la menzionata concessione edilizia in quanto avevano asservito all'edificio del quale avevano richiesto la ricostruzione l'area adiacente, gi� pertinenza del fabbricato di cui avevano acquistato quote di propriet�, che misurava circa 380 mq., e che da frutteto avevano trasformato in area di parcheggio per n. 20 posti auto, cos� come richiesto dalla legge n. 765/67, per gli appartamenti dell'edificio; che, quindi, si era di fronte ad una qualificazione pertinenziale, se non originaria, certamente ex lege dell'area di parcheggio predetta, con conseguente illegittimit� della disdetta e della conseguente intimazione di sfratto proposta dagli istanti perch� in violazione dell'art. 18 della legge n. 765/67; che i contratti locatizi di un anno, ripetutamente stipulati nel tempo, erano da considerarsi nulli e la loro disciplina doveva essere quella concernente le locazioni abitative. Concludeva, conseguentemente, per il rigetto dell'avversa pretesa. Concessa l'ordinanza provvisoria di rilascio e disposto il mutamento di rito ex art. 667 c.p.c., le parti provvedevano alla integrazione dei rispettivi atti introduttivi. Pertanto, acquisita documentazione, la causa, sulle conclusioni in epigrafe trascritte, veniva decisa, come da separato dispositivo in atti, all'esito dell'udienza di discussione del 4.11.2002. MOTIVI DELLA DECISIONE La domanda proposta da Roberto Mattei, Giuseppe Caramanna e Bianca Caramanna, nella qualit� di locatori del posto auto n. 12 ricavato dall'utilizzazione a parcheggio auto del loro suolo ubicato in Napoli, al Vico Vasto a Chiaja n. 24/C, e concesso in locazione allo Stravino, � infondata e deve essere rigettata, revocandosi, quindi, l'ordinanza ex art. 665 c.p.c. del 26.6.2002. Deve premettersi, invero, che, come emerge dalla documentazione prodotta dall'intimato ed allegata alle note integrative da questi tempestivamente depositate - giusta ordinanza del 26.6.2002 - il 25.10.2002 (cfr. in atti), il suolo predetto risulta essere stato indicato tra le aree di parcheggio individuate, ex art. 18 della legge n. 765/67 e successive modifiche, dai danti causa degli odierni intimanti al momento della richiesta e del successivo rilascio, in loro favore, della licenza edilizia n. 371/67 da parte del Comune di Napoli - a conclusione della pratica n. 359/66 - per la demolizione e ristrutturazione dell'edificio condominiale di Vico Vasto a Chiaja n. 29. Tanto, in particolare, si ricava specificamente dalla "nota aggiuntiva alla pratica di licenza edilizia n. 359/66. Fabbricato Vico Vasto a Chiaia n. 29" del 3.10.67, con allegate planimetrie (cfr. in atti), in cui espressamente si individuavano nelle aree circostanti il fabbricato e nell'area di fronte al fabbricato sul Vico Vasto (delimitata in verde nella planimetria realizzata dall'Arch. Aldo Pinto. Cfr. in atti), le aree di parcheggio prescritte ex art. 18 della legge n. 765/67, nonch� dalla Relazione integrativa dell'ottobre 67, avente ad oggetto la ristrutturazione del fabbricato sito al Vico Vasto a Chiaia n. 29, indirizzata dal locale condominio alla Commissione Edilizia (cfr. in atti), in cui dopo essersi dato atto del motivo del nuovo inoltro alla citata Commissione (disposizione del sig. Sindaco per un riesame del progetto in base alla nuova legge n. 765 del 6.8.67), si osservava che "...con grafici integrativi, l'istante ha presentato nuova planimetria con l'indicazione delle aree di parcheggio che sono state prescelte nelle adiacenze del fabbricato (viali) e nella zona ad esso frontestante...": spazi, questi ultimi, ritenuti sufficienti in base a quanto previsto dall'art. 18 della legge n. 765/67. La riportata documentazione, non essendo stata specificamente contestata, quanto alla sua autenticit�, dal difensore degli intimanti (cfr. verbale di udienza del 4.11.2002), pu�, allora, ritenersi idonea a dimostrare che il suolo dove � sito il posto auto per cui � causa era stato individuato come area di parcheggio, ex art. 18 della legge n. 765/67, per i condomini del fabbricato di Vico Vasto a Chiaja n. 29. Ci� posto, deve osservarsi che la norma da ultimo citata, introducendo l'art. 41 sexies della L. 1150/42, ha previsto che nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, devono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadro per ogni venti metri cubi di costruzione. Come � stato chiarito, poi, dalla giurisprudenza della Suprema Corte in materia, la disciplina legale delle aree destinate a parcheggio, interne o circostanti ai fabbricati di nuova costruzione, impone un vincolo di destinazione, di natura pubblicistica, per il quale gli spazi in questione sono riservati all'uso diretto delle persone che stabilmente occupano le singole unit� immobiliari delle quali si compone il fabbricato o che ad esse abitualmente accedono (cfr., ex multis, Cass. Civ. nn. 13857/2001, 4197/2000, 1196/96, 4465/94); non impone, per contro, all'originario proprietario dell'intero immobile la cessione in propriet� delle dette aree contestualmente alla cessione a tale titolo di ciascuna unit�, in quanto le finalit� perseguite dal legislatore, d'interesse collettivo e non individuale dei singoli acquirenti di porzioni del fabbricato, o del complesso di essi, sono egualmente conseguite sol che il vincolo di destinazione venga rispettato con il riconoscere e garantire a costoro uno specifico diritto reale d'uso sulle aree stesse (cfr., ex plurimis, Cass. Civ. nn. 13857/2001, 4197/2000, 7498/98, 3422/98 nonch� in senso sostanzialmente conforme, Cass. Civ. nn. 11949/2002, 8262/2002). L'originario proprietario del fabbricato, pertanto, come pu� legittimamente riservarsi, o cedere a terzi, la propriet� delle aree di parcheggio che eccedano la misura ex lege destinata all'uso degli acquirenti o degli utilizzatori delle singole unit� immobiliari (un metro quadrato per ogni venti metri cubi del fabbricato, ex art. 41 sexies della legge 17.8.41 n. 1150, come introdotto dall'art. 18 della legge 6.8.67 n. 765, ed il doppio ex art. 2 della legge 24.3.89 n. 122), cos� pu� riservarsi o cedere il medesimo diritto anche relativamente alle aree soggette al vincolo di destinazione, a condizione tuttavia che ai detti acquirenti venga riconosciuto e garantito il diritto reale d'uso de quo per quanto in precedenza gi� evidenziato in ordine alla ratio della normativa in materia di parcheggi, per la quale la riserva di determinati spazi con tale destinazione � prevista non genericamente in favore di qualunque possibile utilizzatore, bens� specificamente a vantaggio dei soli occupanti di unit� abitative e di quanti stabilmente occupino singole porzioni di propriet� individuale facenti parte dell'edificio. La Suprema Corte, inoltre, ha anche ripetutamente chiarito che il suddetto diritto reale di uso senz'altro compete ad ognuno dei proprietari delle singole porzioni del fabbricato anche ove non gli sia trasmesso all'atto dell'acquisto (cfr., ex multis, Cass. Civ. nn. 10999/2001, 10459/2001). Applicandosi, allora, i riportati principi alla fattispecie in esame, occorre immediatamente evidenziare che lo Stravino, con atto per Notar Maglione dell'11.11.85, aveva acquistato, in comunione legale con la moglie Delfina Di Fiandra, da Oreste Sallustro l'immobile sito in Napoli, al Vico Vasto a Chiaja n. 29, scala A, primo piano, interno n. 2 (cfr. in atti): conseguentemente, come nuovi condomini del relativo fabbricato ristrutturato in base alla gi� menzionata licenza edilizia n. 371/67, essi, da quel momento, hanno comunque ottenuto (anche in assenza di una specifica previsione contrattuale. Cfr. Cass. Civ. nn. 10999/2001, 10459/2001, 14731/2000), ex art. 18 della legge n. 765/67, il diritto reale di uso sulla porzione di area, posta di fronte al menzionato condominio, individuata nella predetta "nota aggiuntiva alla pratica di licenza edilizia n. 359/66. Fabbricato Vico Vasto a Chiaia n. 29" del 3.10.67, con allegate planimetrie (cfr. in atti), in cui espressamente si erano individuate nelle aree circostanti il fabbricato e nell'area di fronte al fabbricato sul Vico Vasto (delimitata in verde nella planimetria realizzata dall'Arch. Aldo Pinto. Cfr. in atti), le aree di parcheggio prescritte dalla citata normativa. Ci� posto, deve sottolinearsi che la Suprema Corte ha precisato che le aree destinate a parcheggio ex art. 41 sexies della legge n. 1150/42, secondo il testo introdotto dall'art. 18 della legge n. 765/67, sono sottoposte ad un regime di circolazione vincolata, potendo formare oggetto di separati atti di disposizione, ma sempre nel rispetto del vincolo, di natura pubblicistica, di destinazione (cfr., da ultimo, Cass. Civ. n. 11949/2002), chiarendo, altres�, che il vincolo di destinazione ad esse impresso dalla medesima normativa - di carattere imperativo - si traduce in una limitazione legale della propriet� che pu� essere fatta valere, con l'assolutezza tipica dei diritti reali, nei confronti di coloro che ne contestino l'esistenza e l'efficacia (cfr., sostanzialmente in tal senso, Cass. Civ. n. 14731/2001). Ne consegue, allora, che nella fattispecie in esame occorre verificare se il contratto di locazione intercorso tra gli intimanti e lo Stravino, avente ad oggetto il posto auto, contrassegnato dal n. 12, ubicato nell'area risultata vincolata a parcheggio, ex art. 18 della legge n. 765/67, per i condomini del fabbricato di Vico Vasto a Chiaja n. 29, e di cui i primi hanno chiesto la risoluzione alla scadenza del 3.5.2002 (cfr. in atti), possa ritenersi compatibile con il diritto reale di uso comunque spettante al secondo sull'area in questione per effetto di quanto si � fin qui detto. Deve osservarsi, in proposito, che, come si � gi� chiarito, il vincolo di destinazione dell'area destinata a parcheggio non impedisce al proprietario della stessa di disporne (cfr. Cass. Civ. n. 8262/2002), ma esclude solo che la eventuale sua disposizione privi i proprietari degli appartamenti dell'edificio del diritto reale di utilizzazione dell'area per il parcheggio dei loro veicoli; realit� del diritto che deve ritenersi intrinseca al vincolo di destinazione in argomento, dovendo, detto vincolo, essere idoneo ad assicurare agli acquirenti delle singole unit� abitative l'immediata ed incondizionata disponibilit� degli spazi vincolati (cfr. Cass. Civ. nn. 7994/91, 4691/93, 6104/93, 11188/94). Questo intento, allora, non pu� ritenersi rispettato da un semplice contratto di locazione: in tal modo, infatti, viene meno la relazione necessaria e permanente - insita nella normativa vincolistica - tra la cosa principale e quella accessoria e la possibilit� di utilizzazione degli spazi destinati a parcheggio da parte del conduttore viene a dipendere da fattori soggettivi e variabili (stante la natura obbligatoria e personale del diritto attribuitogli con la concessione in locazione dell'area di parcheggio), mentre la suddetta finalit� si realizza soltanto con il vincolo reale di destinazione, con l'attribuzione, cio�, agli acquirenti delle singole unit� immobiliari della propriet� od altro diritto reale idoneo ad assicurare il godimento degli spazi destinati a parcheggio senza limiti temporali e personali, ma secondo il collegamento necessario - reale e permanente - tra area di parcheggio e costruzione (cfr. Cass. Civ. nn. 3717/94 e 244/95, nonch�, in senso sostanzialmente conforme, Cass. Civ. n. 7498/98). Premettendosi, allora, che alcun dubbio pu� sussistere circa l'applicabilit� alla fattispecie in esame della disciplina di cui all'art. 18 della legge n. 765/67 - avendo la Corte Costituzionale specificato che la stessa riguarda gli immobili costruiti od integralmente ristrutturati dopo l'1.1.67 (cfr. C.Cost. ord. n. 151 del 3.5.2002) - ed evidenziandosi che, allo stato, non � possibile stabilire se il posto auto locato allo Stravino rientri o meno nella porzione di suolo degli intimanti eccedente la misura ex lege destinata all'uso degli acquirenti o degli utilizzatori delle singole unit� immobiliari del fabbricato di Vico Vasto a Chiaja n. 29, ne deriva che, nel contratto di locazione sottoscritto tra le odierne parti in causa, va ravvisata la violazione di una norma imperativa (art. 41 sexies L. 1150/42), per cui deve dichiararsene la nullit�, all'uopo sottolineandosi che, come costantemente chiarito dalla Suprema Corte, "la nullit� o l'inesistenza di un contratto possono essere rilevate d'ufficio, ex art. 1421 cod. civ., ove siano in contestazione l'applicazione o l'esecuzione di un contratto la cui validit� rappresenti un elemento costitutivo della pretesa, nel qual caso il giudice � tenuto a rilevare, in qualsiasi stato e grado del giudizio, indipendentemente dall'attivit�' assertiva delle parti, l'eventuale nullit� del contratto stesso in quanto ostativa all'accoglimento della domanda per difetto di una delle sue condizioni" (cfr., da ultimo, Cass. Civ. nn. 12482/2002, 11777/2002, 13628/2001). Pertanto, avendo Roberto Mattei, Giuseppe Caramanna e Bianca Caramanna domandato la risoluzione del menzionato contratto di locazione stipulato con lo Stravino, l'accertamento della nullit� dello stesso ben pu� essere effettuata, di ufficio, da questo giudice, con la conseguenza che l'accertata nullit� del medesimo contratto per le ragioni in precedenza esposte non pu� che comportare il rigetto della loro pretesa. Quanto, da ultimo, alle spese del giudizio, ritiene lo scrivente che sussistono giusti motivi per poterle interamente compensare tra le parti. PER QUESTI MOTIVI Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulle domande come proposte, cos� provvede: a) rigetta la domanda di Roberto Mattei, Giuseppe Caramanna e Bianca Caramanna, revocando, pertanto l'ordinanza ex art. 665 c.p.c. del 26.6.2002; b) compensa tra le parti le spese del giudizio. Cos� deciso in Napoli il 4 novembre 2002. Il Giudice Dr. Eduardo Campese

Autore: Avv. Giustino Sisto